不要用崩盘这样耸人听闻的词，太夸张了。 房价涨涨跌跌都是正常的，过去十几年都是涨，现在跌到黄金分割位充其量也只是调整而已。 见过美国房价下跌的朋友们，应该对中国房价的下跌不会有啥感觉，因为房价跌幅太小可以忽略不计。 另外中国的房只有70年产权，而且大多是商品房，类似美国需要交管理费的condo，所以房价买下的并不是全部产权，下降50%应该正常。 过去房价是因为中国化了10年的时间完成了西方200年时间完成的城镇化，所以城市人口增加太多导致供不应求。接下去城市人口的增速必然下降，或者往中西部走，现有房价下降应是未来20年的趋势。
转贴一篇 =================== 房产行业的下行以及未来我是这么看的 你们把现在房地产的下行看做崩盘，我倒是看做2007年、2011年未完成调整的继续，而且其实对于行内有准备的公司，对于这种调整是有一定的期待性的。 我们细看2007年和2008年的调整，其实那时候的调整对于房地产行业和房地产企业的经营思路都是一件好事，但是被后来的4w亿给嘈掉了。 2008年那次调整，是对于原来10年的粗放型经营的一种打击，对于当时粗放扩张很快的恒大、顺驰打击极大。导致恒大去海外融资才避免破产，而顺驰则彻底的完蛋了。在江苏，栖霞建设也丢掉了N年的省内第一的交椅。经过2008年之后房地产企业开始重视企业的现金流大过利润。可惜后来4W亿来了，恒大利用这个机会彻底的巨无霸化了，而顺驰则剥离了优质资产也是借助海外资本孙宏斌重新成立了融创。 经过2009年下半年到2010年一年半的快速反弹，2011年限购开始再各个城市开展开。此次限购对于炒房泡沫的挤压是有显著效果的，也是从2011年下半年开 始，温州当地的房价开始停止上涨，开始逐渐往下走，杭州也开始放慢了房价增长速度，甚至开始隐形下跌（杭州房价不动和下跌不是今年过完年以后才开始的）。这就说明纯粹以炒房，炒楼花来赚取差价的时代也过去了，不动产的投资收益已经开始通过中期持有和租金收益来体现。 在2011年那次调整中，受伤最大的大鳄是绿城。绿城房子的定位一般都是多次改善和最终改善客户，多以别墅豪宅为主，由于政策上对于二套以上的房产的购买限制以及贷款限制，顶层的客户市场必定要萎缩，加之从2011年开始浙江的企业主开始陆续的资金链断链，绿城存活的市场渐渐干涸，自身的现金流也出现了问题。 这时候在2008年吃亏的孙宏斌带着融创回来了，他在利用绿城的现金流出现问题的时机，提出和绿城合作，开始收购绿城优质项目的股权。两年不到，刚刚成立不久的融创就跻身20强。再之后和绿城融创合作的名单上又多出了九龙仓和葛洲坝等企业。 2011年的调整给市场带来的是炒房资金的大规模离场，给行业带来的是客户定位问题的思考，也是从2011年开始过去万科所提出来的国民住房的理念开始被多数开发商所理解。各大开发商从原来做加法叠加产品配置、提高产品溢价水平的方式转变为做减法降低项目运营成本，加快资金流转周期。恒大、碧桂园开始针对一二线城市周边的小城镇开始布局（特别是恒大的这一布局也影响到现在房地产行业经营模式的改变）。针对刚需客户，首改客户的项目陆续开始多了起来，各个公司加快了项目的流转速度（拿地到销售的时间从1年加速到10个月、8个月、最快我见过半年上市的），而利润随着地价的直线上涨和刚需客户溢价能力差，融资成本提高等原因开始下降。 而今年开始的调整之后我是这么看的： 1、补跌，对于上涨过快的城市进行市场的调整，特别是这些城市中定位错误的项目和产品线，今年日子肯定不会好多，这两年陆陆续续的扒掉装修卖毛胚的景象会继续出现，而且会更多。 2、市场分化会更严重，对于定位准确，规划设计到位，融资、付款节奏掌握好的项目，依然会有较好的表现。房地产已经要从一个粗放的行业彻底转换成一个精细作业的行业，从拿地开始投资分析，到后来的项目定位、产品定位、产品线面积段的精准区分，后面的销售节奏的把握（比如说现卖地块优质区域产品寻求现金流还是现卖劣质区域产品寻求今后优质区域的溢价；现卖刚需还是现卖首改；先招商烘托项目氛围还是先卖住宅提高商业的价值等等），对于经营性现金流回正时机的判断，以及交付时间（交付时间不仅仅是一个施工进度和质量问题，还涉及到利润的结算，而利润的结算又涉及到财报和税收）等等。 3、今后不动产的增值要件中还要加上物业管理一项，好的物业管理对于不动产的增值保值有极大的作用。特别是对于野蛮性增长结束之后的，缺乏增长动力的房地产。物业管理的重要性会越来越大。 4、房产税基本上肯定要上了。这个对于正常的居住和低容量的持有影响不大，还是会继续挤压恶意囤积的资金量，和常州这样产能过剩城市的市场。 5、短期之内刚需还是会比较好的，中期看好首改市场。市场化的开发商会逐渐退出一部分刚需市场，而一部分刚需职能会由保障房来替代（虽然现在保障房市场仍然混乱，但是未来还是可期的）。 6、崩盘的可能性不用考虑，因为一旦崩盘，RMB会变成金圆券，甚至天都难撑。谈一切都没意义了。什么等崩盘再买房也基本不可能了。 7、明确自身需求，看准项目质量，钱还是能在不动产投资中赚到的。 8、房地产行业的盈利模式未来会有变化，这个话题太大，不太好说，大家可以搜一下万科食堂，花样年，以及房产公司对于农场投资等等关键词 9、毛大庆的讲话就算是真的也无所谓，行业内部从09年开始都在自我提醒和警示，越大企业越怕下行，也越希望市场调整。下行会对操盘难度提高，但也有吃掉并掉其他市场的机会，融创就是个例子。 其实我对未来房地产市场的看法就是：既不简单看空，又不盲目看多。行业刚起步阶段自然而然的粗放式发展，发展到一定程度，买卖双方都成熟了，市场就开始趋于稳定和分化，利润开始下滑。紧接着后面就要进行生产方式，盈利模式的变化和改革。 就像十多年前到处搞门户网站一样，现在还剩几个？而现在一些大开发商在准备尝试的东西就类似马云、雷军在干的事情。 未来不动产投资市场就是钱难赚，细心看市场，看准了基本跑赢通胀问题不大。 对于开发商来说那种随便划块地，出个图纸就赚钱的时代已经没有了，现在要靠设计创造价值，而设计的基础是客户定位，你设计的产品是准备卖给谁的，而实现设计价值的途径是合适的营销。 对于普通买房人投资者来说，买个一套房，捂到交付就卖的日子也没有了。要自己掂量自己手上资金的比例，投资的周期，以及出现市场波动以后调整的空间。慢慢来吧。
为何如此？因为那个有今天没明天的香港殖民地时期的人帮大陆设计的政策，“土地费”一次性收了30-70年，政府那为了获得土地增值的收益就只能靠“再次拆迁”从而“再次收取土地费”这个途径了。等政策回归到“通行的本来状态”——土地费年年收而非1次性收30-70年，很多问题就自然解决了，包括巨额贪污！如果让你有机会贪污未来30-70年的收益你会怎么做？！
我看上面的人没有一个真正了解房地产的。 都是凭感觉而已。 随便问几个问题，估计没有人答出来， 2011-2013年， 祖国土地总出让面积和金额是多少，变化趋势是什么？ 2011-2013年， 祖国完建的非商业地产总建筑面积是多少，划到人均是多少？（包括保障房） 2014年后，祖国在建的非商业地产总建筑面积是多少，划到人均是多少？（包括保障房） 2010年以来，祖国人口增长率是多少，其中20-50岁年龄段的人口总量和变化趋势是什么？ 2015年以后的10年， 祖国人口变化趋势又是什么？ 还有，2009年以来，商业信贷中，和房地产关联的比例到了多少？变化趋势是什么？
中国城市化进程迅速应该是跟起点有关系，后发优势而已；和中国差不多起点的发展国家，相信其城市化进程应该都很快，和中国相当，这当然会导致供不应求的高房价出现。 这种高价是市场调控的原因，其价格走势应该符合投资市场的长牛走势，但是中国房价的持续走高，期间绝不会调，是否有些特殊？或者这样仅仅是因为房地产投资市场的特殊性？ 我的意思是中国以往的高房价是有权力的介入和绝对的支撑， 说到底在一定程度上市权力兑换金钱的一种有效途径，现在这种途径已经被折腾的差不多了。 另外还有个问题就是中国的高房价主要集中的沿海国家扶持的发展城市，导致大量外来人口迁入，推高房价。 我觉得后面这两点才是中国高房价的主导因素，而非城市化进程，现在这两者的都在退潮，崩盘也许并不危言耸听。
为什么调整50%就很不错了呢？ 市场是不理性的，泡沫超越真实价值一倍并不稀奇，而泡沫被刺破后，跌下去到达真实价值的一半也不稀奇，50%一点都不多。 上证综指：6124--50%--> 3062--50%-->1531和1664相差无几啊。 房地产会特殊吗？ 或者你有理由认为房地产的泡沫现在还远远没有到达真实价值的一倍，也许仅仅才百分之二三十的样子？