000567海德股份 浙江高官下海第一人-----即将缔造牛股传奇！！！ 000567-----未来的耀江集团 耀江集团前身是创建于1993年5月的浙江耀江贸易公司，1996年7月该企业和浙江省财政厅所属六家企业共同组建浙江省耀江集团。该集团资产规模已达50亿元，是一家以房地产为主产业，跨地区、跨行业经营的产业集团。 该集团董事长和总裁汪曦光，是浙江省近10年来的风云人物。40年前，汪是浙江诸暨汤江球山村的一个会计，后来官至绍兴市委书记、浙江省人民政府秘书长，后辞官“下海”，相继担任耀江实业开发总公司总经理，耀江集团董事长、总裁。正因有此经历，汪一度被当地媒体称为“浙江高官下海第一人”。 在当地政府的支持下，耀江率先建设了杭州的第一座高档专业写字楼。此后又相继成功开发了耀江涌金广场、北京浙江大厦等一系列代表性的公建项目。目前耀江的业务遍及全国，是全国房地产业50强企业之一。
海德股份：期待集团再次亮剑http://www.sina.com.cn 2007年07月24日 09:29 国金证券 曹旭特 国金证券 基本结论、价值评估与投资建议 我们认为海德股份( 16.24,0.23,1.44%)经营正发生积极变化。通过向实际控制者耀江集团增发新增项目30万平方米；增发完成后，集团对上市公司股权将由21.68%增至48.2%，控股比例提高也提升了集团支持上市公司发展的动力。 在定向增发公告中，集团承诺在三年内将上海资产注入上市公司，五年内实现整体上市，资产注入预期明确。 通过对耀江集团流动资产的变化情况分析，其项目多在04年前取得，而其利润实现情况和利润率水平也能说明集团开发节奏比较保守，将大部分优质项目保留至今，保证了盈利水平。 集团与上市公司资产规模差距悬殊。耀江集团目前项目竣工后总价值198.8亿，所有项目净现值为67.6亿，合计税后净利润34.4亿，而上市公司总市值目前仅为20.2亿。如果按目前股价将项目注入上市公司，可以增加摊薄后每股收益4.99元，增加摊资产薄后每股净资产9.83元。 集团有动力加速整体上市。 耀江集团经过改制，已经成为自然人控制企业，市值和利润最大化是其同时追求的终极目标，加速整体上市有利上述目标的共同实现。 因为在资本市场活跃时，注入优质资产不但能够利用上市公司资本平台功能实现融资，加快企业扩张步伐，实现利润最大化；而且上市公司质量提高也有助于其市值表现，在全流通背景下能够使股东资本市场价值实现最大化。所以我们认为集团再次“亮剑”的周期会较短。 如果集团资产置入上市公司，假设全部净利润平均四年实现，公司摊薄后每股收益为1.34元。目前行业内公司08年市盈率普遍在25-30倍。我们即使按照15-16倍市盈率估值，公司合理价格也应为20.1-21.4元，建议买入。 公司经营发生积极变化 我们认为海德股份经营正发生积极变化。 公司原有开发项目为建筑面积7.5万平米的海口耀江花园，但通过向实际控制者耀江集团定向增发，置入平湖海德公园项目，将使公司新增开发资源30万平方米。 资产注入预期明确 在定向增发公告中，集团承诺在三年内将上海资产注入上市公司，五年内实现整体上市，资产注入预期明确。 耀江集团从2000年开始向全国市场扩张，目前房产项目分布于杭州、上海、北京、武汉、长春、衡阳、昆山等城市，正在开发和储备资源约200万平方米。 集团有动力加速整体上市 我们认为集团有动力加速整体上市。 耀江集团经过改制，已经成为自然人控制企业，市值和利润最大化是其同时追求的终极目标，加速整体上市有利上述目标的共同实现。 因为在资本市场活跃时，注入优质资产不但能够利用上市公司资本平台功能实现融资，加快企业扩张步伐，实现利润最大化；而且上市公司质量的提高也有助于其市值表现，在全流通背景下能够使股东价值得到最大实现。 在股权分置改革时，公司直接控制者祥源投资承诺将600万股份作为上市公司高管和员工的激励，也将有效解决了上市公司实际经营者的激励机制问题。 对集团资产质量的判断 耀江集团储备了大量低成本用地，我们认为其项目多在04年前获得。 因为土地储备反映在存货中，是构成流动资产的主要组成部分。耀江集团06年底流动资产为18.5亿元，但在04年就已经达到14.7亿，05、06年流动资产仅分别同比增长2.17亿和1.64亿元。说明集团土地多为04年前取得，项目盈利水平将得到有效保证。 盈利预测及估值盈利预测 假设前提 假设集团在07年完成对平湖项目的定向增发。 集团在定向增发文件中承诺平湖项目在07年产生净利润不低于2100万元，否则将通过现金方式给予补偿，目前根据施工进度，该项目很难在07年产生收益，因此我们预计公司07年将得到集团现金补偿。
清末红极一时的浙商胡雪岩,亦官亦商,官至浙江布政使,被誉为'红顶商人'. 巧合的是,百余年后另一位浙江顶商人走进我们的视线。1993年,曾任浙江中共绍兴市委书记、浙江省人民政府秘书长的汪曦光辞职下海,创办耀江贸易公司，1996年7月和浙江省财政厅所属六家企业共同组建浙江省耀江集团。至2005年，期间经历了五次扩张。至今已形成建筑、房产、教育投资、实业、物业管理五大产业，总资产规模达50亿元。 海德股份、泛海建设、苏宁环球简单比较 海德股份、泛海建设、苏宁环球有一些相似的地方：领军人物都有些红顶商人的性质；都是通过买壳上市，而且买壳上市前几年没有任何动作，直至股改后开始发力；都已经明确整体上市的目标。 论集团整体的资产情况，泛海建设最强，海德股份与苏宁环球相若。但论市值规模，泛海建设目前约300亿元，苏宁环球约150亿元，海德股份仅18亿元。据测算,海德股份整体上市后的合理市值应在250亿元左右。 2007-07-13海德股份刊登耀江集团收购公司非公开发行的7,740万股流通A股公告,表明耀江集团整体上市大幕已经拉开.二级市场上,海德股份在近期市场回调过程中,强势整理始终未破30日线,并在近日带量上攻,创出历史新高。投资股票要有想象力,结合海德股份的整体上市预期和二级市场走势,股价未来的走势是可以预期的。
个人简介 现任浙江省耀江集团董事长、总裁；曾任中共绍兴市委书记、浙江省人民政府秘书长、浙江耀江实业开发总公司总经理等职 耀江———与时代同行 企业发展必须与社会和时代同行，才具有生生不息的生命力。 企业把整个城市以及城市中的每一个人装在心中，将自己的血脉与之紧密相连，把自己的目标和推动社会文明、进步相融合，这个企业就有了宏大的前程、无限宽广的发展空间和深邃高远的境界。 耀江9年创业史，就是一部在这样的思路上追逐、奔跑、磕磕绊绊又奋勇前行的瑰丽诗篇。 耀江从落地诞生起，就一直胸怀“兼济天下”的志向。耀江从来不是一部仅仅创造金钱的机器，也不会钻在某一个项目、某一个区域或某一种经营思想的狭隘圈子里出不来。耀江始终具有强烈的社会责任心和历史使命感，始终具有融会贯通的大局观。 耀江人深知，经济发展规律决定了任何一个行业都会由高速发展期转变为衰退期。耀江在逐步进入高速发展期的过程中，始终在考虑如何把产业多元化和推动社会文明、进步的责任有机结合的问题，以实现谋求经济效益和创造社会效益的最佳结合，使企业发展因步入良性循环更具蓬勃活力，使社会财富因有这些更具活力的企业而进一步迸发涌流！ 耀江起步之初，把杭州公建事业作为切入点。城市公建项目开发是当时房地产市场的较薄弱环节，投资大、风险高；与此同时，它又是“城市的标志”，与城市的文明和文化紧紧结合在一起。这是体现房地产开发企业的实力和价值的最佳所在。耀江凭借对此内涵的深刻把握，抓住这一“双赢”良机，率先建设了杭州的一座高档专业写字楼——耀江国际大厦。此后又相继成功开发了耀江发展中心、耀江涌金广场、耀江广厦、耀江大酒店、耀江文欣大厦、北京浙江大厦等一系列的公建项目。涌金广场是杭州目前面积最大的集商场、超市、餐饮、娱乐于一体的单体建筑，屋顶的空中花园温室面积和植物品种数量都创造了世界纪录，目前正在申报吉尼斯世界纪录；耀江广厦则以独特的室内步行街形式，受到社会各界好评；位于杭州市中心武林门的耀江发展中心，建成后成为杭州写字楼中的一颗明珠；北京浙江大厦作为浙江省在首都的“形象工程”，成为北京北三环一道亮丽的风景线，受到建设部和浙江省领导的高度赞誉。 建筑，是凝固的音乐，是人类文明最大的艺术品。好的房产，不仅不会随着岁月的流逝而贬值，反而会因为光阴的痕迹而散发出历久弥新的迷人魅力。耀江始终恪守着“不是精品不出手”的原则，为城市创造着美好的形象，为房地产市场创造一个又一个的专业高度。耀江喜得宝、耀江文欣苑、耀江文萃苑……每一个住宅小区的推出，都以其个性化的建筑设计和优美的环境得到了社会的承认。地处黄浦江畔的上海耀江花园开盘，众多购房者竟然在售楼处门口排了6天5夜的队。 房地产是以人为本的行业。房地产的最高境界，应该是人类躯体和精神的家园，是充满哲理和美感的艺术品。甚至，在某种程度上，还可以为灵魂带来终极关怀的抚慰。在人的心灵深处，都有着深深的归属感。这种对家园的渴望包括了栖身、安全的需要，也包括了赏心悦目、宁静致远、无微不至等诸多概念。一个楼盘所拥有的产品特质中，包括建筑本身的文化含量，当然也包括物业管理提供的优质售后服务。 耀江人相信，一个好的产品，必须有好的服务相配套。在一个较长的时期内，耀江一直以费用贴补形式来保证物业管理公司的正常运转。几年下来，耀江物业管理的总面积达到120万平方米，成为目前浙江省管理规模最大、管理物业类型最多的专业公司，费用收支也已呈良性循环状态。房产的成功开发，为物业管理创造品牌效应，物业管理的优质服务为房产开发创造更大的发展空间，两者互相促进，相得益彰。 优质的产品，优质的服务，共同打造了耀江过硬的品牌。 从原始积累到快速、有序的发展，到加速度高强度的大发展，无数企业都经历过这样的道路。大浪淘沙，潮起潮落。改革开放以来的20多年中，多少明星昙花一现，多少英雄含恨铩羽。这其中，有人们还不熟悉市场经济规律所受的惩罚，也有急功近利、片面追求经济利益的盲目和狂热。中国已经加入WTO，外国企业也将逐鹿中原，新的挑战正在产生，无数竞争对手风起云涌。而耀江，作为区域性的一个品牌企业，又有什么能力去和“巨无霸”们抗衡，去摆脱“其兴也勃焉，其亡也忽焉”的历史循环？ 没有一个产业会青春永驻，有的企业上到一定的高度，就会有懈怠、停顿、徘徊的状态产生，接下去就是倒退、败亡。 然而，心中时刻装着社会大众的企业，大众也不会忽略它。只要对市场有足够的真诚，市场就会有所认同；只要扎根在社会深厚的土壤中，和生活融为一体，就能避免很多企业都难以避免的产业衰退期。 1999年，耀江凭借自身雄厚的实力和回报社会的赤诚之心，组建了耀江教育投资公司，先后投资建设宁波万里学院后勤服务体系、宁波高教园区和杭州下沙高教园区8所院校的后勤设施。不仅成为全国第一家对高校后勤实行彻底剥离、实行社会化经营的企业，而且成为国内投资高校后勤社会化产业最早、规模最大的企业。 耀江房产，以第一个吃螃蟹的勇气、胆识和实力，为自己延伸出新的产业链。投资高校后勤，一方面促进教育事业的加速发展，另一方面为自己营造了新的生长空间。耀江管理层曾经畅想———10万师生所需要的庞大的生态农业生产基地，应运而生的生态观光园区和生态住宅小区，这些都将是耀江服务社会的内容，也是耀江品牌延伸、发展，获得无限生命力的新天地。 产业链在延伸，开发区域也在延伸，北京、上海、武汉……耀江人的创造力在不断拓展中纵横奔流，耀江的品牌正从单一化走向综合化，从区域性走向全国性，并将向国际性发展。在经济效益和社会效益全面发展的思路下，耀江将与时俱进，开拓创新，永远跻身在先进生产力的历史洪流中。 耀江公司大事记1993浙江耀江贸易公司成立 浙江耀江贸易公司改组为浙江耀江实业开发总公司 组建香港耀江国际有限公司、香港华浙国际有限公司 组建浙江耀江实业开发总公司下属全资子公司——浙江耀江房地产开发公司 与杭州市城市基础设施开发公司合作，开发杭州江心岛住宅小区(稻香园)1994开发杭州耀江国际大厦项目1995与杭州市滨江建设有限公司合作开发滨江四号区块项目(耀江福村) 与杭州市市政综合房产开发公司、浙江泛华工程公司合作开发杭州西苑大厦项目(耀江发展中心) 组建浙江耀江实业开发总公司下属全资子公司—浙江耀江物业管理有限公司1996收购浙江泛华工程有限公司为全资子公司 浙江耀江实业开发总公司和省财政厅所属六家企业共同出资，组建浙江省耀江集团1997开发延安南路14号地块项目(耀江广厦)1998开发杭州丝绸印染厂地块项目(耀江喜得宝花园) 收购浙江茂隆大厦有限公司为浙江省耀江集团下属全资子公司，成立杭州耀江大酒店组建浙江省耀江集团下属控股公司——浙江耀江工贸有限公司 组建浙江省耀江集团下属全资子公司——浙江省耀江药业有限公司1999组建浙江耀江教育投资有限公司，与万里教育集团合作，建设开发浙江万里学院后勤保障体系，参与高教后勤改革 收购浙江省诸暨市建筑安装工程公司兼并浙江省房地产开发公司2000组建临海耀江房地产开发有限公司，开发临海崇和门广场项目 组建上海耀海房地产开发有限公司，开发上海耀江花园项目 耀江国际大厦获“全国城市物业管理优秀大厦”称号 《耀江报》创刊 李岚清副总理视察耀江教育投资公司建设、管理的浙江万里学院耀江后勤生活区 组建浙江省耀江集团下属控股公司——浙江耀江建设集团股份有限公司 杭州耀江·涌金广场竣工交付 田纪云副委员长视察耀江教育投资公司建设、管理的浙江万里学院耀江后勤生活区2001与省“西湖文化广场”建设指挥部合作开发、建设杭州市标志性建筑——西湖文化广场项目 开发北京浙江大厦改建、装修项目开发杭州耀江·文欣苑项目 与浙江省教育厅、杭州下沙开发区管委会签约，投资、建设杭州下沙高教园区(西区)后勤项目 杭州耀江发展中心项目竣工交付 开发杭州耀江·文萃苑项目 组建上海耀兴房地产开发有限公司，开发上海耀兴花园项目 浙江耀江建设集团获得首届全国建筑工程装饰奖 浙江省耀江房地产开发有限公司被中国房地产协会评为“中国(浙江)房地产成功经营模式典范企业”2002浙江省耀江房地产有限公司完成改制 组建耀江神马实业(武汉)有限公司，开发武汉耀江·丽景湾项目 开发临海耀江·金都花园 组建浙江省耀江集团下属控股公司——浙江耀江装饰有限公司 组建浙江省耀江集团下属控股公司——浙江耀江园艺工程有限公司 李岚清副总理视察耀江教育投资公司建设、管理的杭州下沙高教园区耀江后勤生活区 开发杭州耀江·金鼎广场项目 开发杭州耀江·汇景苑项目 杭州·耀江文萃苑项目和上海耀江花园项目获“第二届全国人居经典大赛住宅小区类建筑／环境双金奖”，杭州耀江发展中心项目获“第二届全国人居经典大赛商务类建筑金奖”
浙江耀江集团简介 浙江省耀江实业集团创建于1993年，创建之初就确立了“大市场、大资本、大品牌、大集团”的战略目标。十二年来，耀江秉承“实力开发、品牌拓市、回报社会”的经营理念，凭着对市场大势的准确把握，对市场商机的运筹帷幄，对人才、资源的悉心整合，孜孜追求，不断超越，以超常规的发展态势一跃成为一家以房地产为主产业链的跨地区、跨行业、跨所有制、跨国经营的产业集团，跻身全国大型企业集团千强之列。 十多年市场角逐，集团决策人始终保持清醒的思路、敏锐的洞察力和高度的前瞻性，紧紧抓住历史赐予的良机，以战略性的目光提出“百亿集团、常青基业、百年老号”的奋斗目标，适时调整企业在产业选择、品牌经营、资源整合、管理增效、资本运作、体制改革、人才管理、领导方略等方面的战略，逐步从“一业为主、多元经营”的发展思路调整为“以房地产开发为主，延伸扩大与此相关的产业，集中人力、物力、财力，做大做强做精房地产业”的产业发展战略。经过五次扩张，耀江走出一条超常规的发展之路，走向产业化、专业化、规模化、集约化的道路。 第一次扩张(1993年—1996年)：从1993年开始开发建设耀江国际大厦和耀江花园住宅小区，涉足房地产业，同时启动建设、物业管理、实业投资等相关产业，形成了自己独特的产业发展模式的雏形，完成了第一次扩张。 第二次扩张(1997年—1998年)：伴随着房地产市场的拓展和房产开发经验及实力的日益提升，在97—98年间掀起了第一轮房产开发的高潮：耀江·发展中心、耀江广厦、耀江喜得宝花园、耀江大酒店、耀江花园高层公寓等多个项目同时开发建设，与其相关的耀江建设产业和物业管理产业也开始步入规模，完成了第二次扩张。 第三次扩张(1999年—2000年)：成功兼并了浙江省诸暨市建筑安装工程公司，组建浙江耀江建设集团股份有限公司，使耀江建设得到了长足的发展；成功兼并了浙江省房地产开发公司。同时，凭借实力和信誉，房地产投资开发开始向省内外其他区域拓展，包括浙江临海崇和门广场、上海耀江花园等。开始投资开发教育后勤产业，开创了高校后勤社会化的先例，成功地建设并经营浙江万里学院后勤服务保障体系，投资建设浙江公安高等专科学校并与该校及省警校土地置换，开创了耀江产业链闪亮的一环。由此，建立了具有自己特色的产业基本框架，完成第三次扩张。 第四次扩张(2000年—2001年)：进一步扩大高校后勤服务设施建设规模，参与杭州下沙高校园区后勤服务保障体系建设，同时投资开发浙江大厦(北京)、耀江·文欣苑、耀江·文萃苑，房地产公司改制完毕，完成了第四次扩张。 第五次扩张(2002年—2005年)：同时开发建设浙江环球中心、耀江·文鼎苑、上海国际广场、上海耀江城、北京东方普罗旺斯、武汉耀江·丽景湾等诸多项目，房产开发全方位扩展，走上品牌开发之路。耀江建设逐鹿中原，进军北京、重庆、武汉，拓展外蒙古等地区和国家的建筑业务，开始走上国际舞台。至此，完成了第五次扩张。 十二年来，耀江本着“求社会认同、求价值实现、求各界支持、求企业发展”的精神，以加速城市化建设为使命，为社会创造卓越的商务空间，给市民带来时尚生活享受。在杭州、武汉、上海、北京等省内外十余个城市开发了几十个项目，不论开发所在城市的大小，还是项目规模的大小，始终都将精品工程放在第一位，不是精品不出手，先后获得多项国家、省、市各级荣誉，树立起一个重品牌、讲诚信、有实力、具规模并拥有良好社会关系的企业形象，得到社会各界的认同。多年来，耀江注重社会各项资源的有机整合，运用各种方式，利用这种资源集中到发展产业链模式，已积累了一定的人才、资金、规模、技术、信息、管理等资源优势，汇聚成企业参与市场竞争的综合实力。可以相信，耀江整合资源的能力将会进一步提高，效果会更明显。 经过十二年的拼搏，耀江房产主产业链快速拓展，开发项目由小规模、低档次向大规模、高品位转变，由省内向全国若干大城市转变，由公建型向住宅型转变，由粗放型向控制型转变。经过十二年的拼搏，耀江由区域性、地方性品牌快速向全国性品牌推进，单一性品牌向综合性品牌推进，真正让耀江品牌走出浙江、走向全国，乃至走出国门。经过十二年的拼搏，耀江积累了一笔财富，培育了一个品牌，组建了一支队伍，取得了一些管理经验，构筑了一个创业平台。 不积跬步，无以至千里。历程和积累，对于“百年耀江，常青基业”的目标来说，还仅仅是个开始、是个阶段。耀江人将继续共同努力，把耀江建设成真正经得起时代考验、经得起风浪的现代化企业。
网友有关海德股份的研究资料 海德股份是一只非常明确的、股价具有数倍乃至十几倍上升空间的股票。最坏的情况也不过是：这个上涨需要等待3-5年才能完成。 但我们研究发现，最可能的情况是：海德股份将在不到半年的时间内开始第二次资产注入，在08年底、09年初前完成整体上市。 对于这样一只罕见的，空间、时间预期都非常明确的股票，我们愿意为它撕去理性的面具，给予一个"疯狂买入"的建议。它将毫无悬念地复制泛海建设、苏宁环球的走势。 整体上市步骤猜想 2002-2005年重组、清理资产阶段 02年耀江集团买壳重组琼海德，对其清理、改制耗时4年。在同一时期，耀江集团完成了第5次扩张。同时开发建设浙江环球中心、耀江文鼎苑、上海国际广场、上海耀江花园、北京东方普罗旺斯、武汉耀江丽景湾等诸多大盘项目，房产开发全方位扩展，走上品牌开发之路；2004年11月，耀江集团整体改制，国资退出，耀江集团成为民营企业，曾任浙江省政府秘书长的汪曦光成为海德股份的实际控制人。 2006年2月 股改 2006年 4月汪曦光之子汪兴，以及耀江集团总会计师曹晶进入海德股份董事会 2006年12月 公告拟定向增发收购平湖耀江 2007年4月 实施定向增发 ------------------------------（以下时间表仅属猜测）----------------- 2007年6月-12月 "海德股份"改名为"耀江地产"；通过送转股扩大股本。 2007年10月-08年1月 再次增发，注入上海地区房地产业务 2008年末-09年初注入其它地区房地产业务，实现整体上市 海德股份07年4月公告的定向增发报告书中明确表示： 将来随着公司的发展，对可能形成的同业竞争或潜在的同业竞争，汪曦光与耀江集团承诺如下： （1）在未来3 年内，实际控制人将耀江集团在上海地区的房地产业务逐步注入至公司。上海地区今后新的房地产项目均由公司进行开发经营，促使公司逐步做大做强房地产业务，将公司打造成耀江集团房地产业务上的旗舰企业。 （2）实际控制人和耀江集团承诺不从事与公司有可能构成同业竞争的业务或活动，并促使下属企业不从事任何与公司有可能构成同业竞争的业务或活动，以避免与公司同业竞争情形的发生。若公司与实际控制人控制的其他企业、耀江集团及其关联企业出现实质性同业竞争，实际控制人和耀江集团承诺将采取委托公司经营管理的方式予以解决。 （3）实际控制人和耀江集团承诺将其拥有和控制的房地产业务逐步纳入公司，力争在5 年内实现耀江集团的整体上市。 按照承诺的时间表，要在2010年4月前注入上海地区的房地产业务。但我们判断公司将在07年底至08年初就会将上海地区业务注入，理由是： 1）耀江集团已经开始对海德股份进行实质运作 2002年-2005年，耀江集团对海德股份的资本运作完全是围绕"保壳"、清理不良资产这样一个目标。以06年2月份的股改为契机，耀江集团已经开始对海德股份进行实质运作。2月份股改，4月份马上派汪曦光之子汪兴进入董事会，出任副董事长。随后，12月份公告定向增发收购平湖耀江。 我们理解，公司承诺三年内注入上海地区房地产业务，五年内整体上市，应当是监管政策的要求。而"三年"、"五年"的时间表是为了留下一个宽松的回旋余地。 "三年内"、"五年内"这样的表述容易被理解成第三年、第五年。但从耀江集团已经开始对海德股份进行实质运作这个角度观察，我们相信，具有连贯性的资本运作更符合逻辑。没有理由要在08、09年中断，非得要等到2010年再进行资产注入。 2）耀江集团迫切需要直接融资 耀江集团总裁汪曦光在07年2月的内部讲话中提到"降低负债比例，降低经营风险"、"逐步进入资本市场"都明确表明了借助资本市场发展的态度。 耀江集团自1993年至2005年经历了五次大扩张，特别是第五次扩张的2002年至2005年，同时开发建设浙江环球中心、耀江文鼎苑、上海国际广场、上海耀江花园、北京东方普罗旺斯、武汉耀江丽景湾等诸多大盘项目，资金压力相当大。耀江开发的项目，一般都是根据一期的销售回款情况，再确定二期的开发时间，这固然可以说是稳健，但更多的还是基于资金层面的考虑。 耀江集团自2002年重组琼海德以来，遇到的困难比想像的多，一直没能再融资。时至今日，浙江省内其它地产商如绿城、广厦、南都、滨江，以及美都、中宝、新湖等纷纷借助资本运作实现了壮大发展，而耀江集团除了其强大的政府资源外，还没有其它特别突出的优势。在耀江自身实现改制、海德股份实施股改以后，耀江实际上已经具备非常强大的动力将海德股份这个盘子做大。 另外，耀江集团最近两年较少新增土地储备，也与资金面的压力有关。如此，在5年以后，其持续经营将面临考验，这也将迫使其在1-2年内完成整体上市，以便获得新的融资渠道。 3）股权激励安排也是一个侧面的佐证 海德股份股改时，大股东承诺拿出600万股给管理层实施股权激励，行权时间确定为07-09年，细则正在制定。 这也从侧面说明，08、09年的业绩肯定是爆发性增长的。这也就是说，必然有新的资产注入。 目前上市公司的资产中，耀江大酒店06年亏损300多万，主要依靠海口耀江花园项目盈利，但这个项目07年底将峻工结算。此次增发注入的平湖耀江项目，预估总利润仅1.5亿元，项目总体计划于2011年3 月完全交付使用，08、09年结算的利润也较为有限，因此，很难达到股权激励的考核要求。 考虑到股权激励的对象是管理层，而最主要的高管就是汪曦光之子汪兴，因此我们认为，在07年四季度至08年初将上海地区业务注入是完全可以预期的。 4）分批注入可能是一种策略安排 为什么耀江集团不将地产业务一次性注入海德股份，而是分批注入，我们认为这是一种策略安排，类似于其楼盘销售中惯用的捂盘手法--将最好的放在最后，卖个最高价。 耀江集团先将一些边缘的地产项目注入，然后给市场承诺一个明确的时间表，再配合适当的送转股、股票更名等措施，提升股票市值，再逐渐将盈利能力更强的项目陆续注入，一方面可以将资产卖个高价，另一方面也可以不断刺激股价上升。 另外值得注意的是，随着资产不断注入，汪曦光持有海德股份的比例也不断上升，注入平湖项目就使其持股比例从21%提高到了48%。 耀江集团主要项目概况 1、平湖耀江海德公园 平湖耀江海德公园建筑面积38万平米，预计总销售收入11亿元，其中08年预计收入3亿元，净利润估计0.45亿元。耀江集团持有该项目100%权益。 2、上海耀江花园二期 "耀江花园"位于黄浦区西藏南路和半淞园路交汇处，处在上海未来十年的市政热点--两岸规划、世博会核心地带，是目前世博规划区内唯一在售的住宅项目。 "耀江花园"总用地面积约2.9万平方米，总建筑面积约13余万平方米。耀江花园一期总建筑面积6.9万平方米，分别由2幢26层和2幢34层高楼组成。二期总建筑面积6.1万平方米左右，预计08年可实现销售收入7.5亿元，净利润1.5亿元。耀江集团持有该项目95%权益。 3、上海耀江国际广场 耀江国际广场位于上海中央商务区"黄金三角"之一的北外滩核心地带，总建筑面积约11.3万平米，由高级酒店式公寓、甲级写字楼、高档商务别墅以及3幢富有时代韵律的高层住宅组成。预计08年可实现销售收入9亿元，净利润1.8亿元。耀江集团持有该项目55%权益。 4、昆山别墅项目 耀江集团在昆山的"淀湖桃源"别墅项目，细节不详，主观预计08年可实现净利润1亿元以上。 5、北京东方普罗旺斯别墅 "东方普罗旺斯"为京城高端别墅，位于北京市昌平区北七家镇羊各庄村，疆域234公顷，规划别墅用地66公顷，规划建设550席纯独栋别墅，分四期建设完成，目前在售为二期"馥罗湾"，06年9月开盘，预计该项目总收入55亿元，未结算部分的总收入约40亿元。 6、武汉耀江丽景湾 武汉耀江丽景湾位于武汉金银湖生态旅游度假区内，该项目占地37万平方米，总建面44万平方米，总户数3000余户，共分四期推出。目前在售为二期，预计未结算部分总收入约13亿元。 7、衡阳雁栖湖耀江花园 雁栖湖耀江花园是湖南衡阳雁栖湖综合项目的三大主体工程之一。雁栖湖综合项目是一个以城市基础设施为主体带动高品位住宅小区开发建设的招商引资项目，也是衡阳市重点工程，它对实现雁城"东扩南移、北拓西进"战略、打造城市新亮点、提升城市品位、改善城市人居环境等方面均有重要的意义。 雁栖湖综合项目由雁栖大桥、雁栖湖公园和雁栖湖?耀江花园三大主体工程组成。雁栖湖?耀江花园占地1027亩，规划总建筑面积82.02万平方米，与雁栖湖公园连成一片，以国际5S标准设计，是一个寓别墅、排屋、宽景洋房、小高层尚房、品牌小学于一体的高尚居所。一期规划总建筑面积11万平方米，预计2007年6月开盘上市。该项目预计总收入50亿元。 8、浙江环球中心 浙江环球中心主楼高170米，共41层，建成后将成为杭州第一高楼，必将成为杭州市的地标性建筑。浙江环球中心由写字楼和底层群楼商场两部分组成，总建筑面积11万平方米左右，其中购物中心包括地上一层至五层，建筑面积为3.5万平方米；写字楼包括6至41层，建筑面积为5.1万平方米。环球中心均价2.8万元，预计总收入30亿元。 9、杭州耀江文鼎苑 耀江文鼎苑位于杭州城西余杭塘河以北，东临古墩路，西隔光明路与浙江大学紫金港校区相望，总建筑面积60多万平方米。二期于07年4月开盘，均价9300元。预计未结算收入52亿元。 另外，耀江集团在浙江台州、绍兴、吉林长春等地还有若干项目。海口耀江花园、上海耀江花园还可能有三期项目。仅以上9个项目，预计总收入超过250亿元，若别墅与商业物业项目按20%净利润率，住宅按15%，则以上项目合计净利润可达45亿元。 海德股份的估值与比较 海德股份整体上市后的估值 我们按两种方法粗略估算： 1）按照其45亿元净利润，假设分4年结算，平均每年净利润11亿，给予25倍PE，合理市值275亿元。 2）按照其整体上市后的400-500万平方米的土地储备，参考房地产板块一般的总市值：土地储备=1：2的水平，合理市值应在200-250亿元。 综合而言，我们认为，海德股份整体上市后的合理市值应在250亿元左右，而目前市值仅18亿元。 海德股份08年业绩预测 根据公开信息，海德股份现有业务08年净利润预计约4000万元。假设注入上海地区项目，股本扩张1-1.2亿股，则08年EPS可达1.2-1.35元。 海德股份、泛海建设、苏宁环球简单比较 1993年3月，时任浙江省政府秘书长的汪曦光辞官下海，创办耀江贸易公司，1996年7月和浙江省财政厅所属六家企业共同组建浙江省耀江集团。至2005年，期间经历了五次扩张。至今已形成建筑、房产、教育投资、实业、物业管理五大产业，总资产规模达50亿元。 海德股份、泛海建设、苏宁环球有一些相似的地方：领军人物都有些红顶商人的性质；都是通过买壳上市，而且买壳上市前几年没有任何动作，直至股改后开始发力；都已经明确整体上市的目标。 论集团整体的资产情况，泛海建设最强，海德股份与苏宁环球相若。但论市值规模，泛海建设目前约300亿元，苏宁环球约150亿元，海德股份仅18亿元
商贸地产龙头。公司前身是山东临工股份有限公司，2002年12月，南方香江集团入主。2003年，公司进入商贸流通地产开发，几经资产收购，公司目前拥有11家商贸地产开发公司，规划开发面积500万平方米左右，是当之无愧的商贸地产开发龙头。 地产公司迫切需要做大做强。经历了严厉的调控之后，房地产行业产业集中度将快速提高，企业优胜劣汰、强者恒强将成为必然。地产公司迫切需要加快融资，扩大规模，增强抗风险能力。 公司将通过增发收购跻身一线房企行列。2007年，公司公告将通过定向增发的方式收购控股股东5家地产公司股权。根据公司承诺，集团的相关地产及家具流通业务还将注入公司，如果这些计划顺利完成，公司项目储备将快速增加，由此跻身一线地产企业之列。 风险因素：政府不会任由房价上涨，又不能大幅增加土地供应，因此抑制需求仍将是未来调控的主线，在当前需要警惕该项政策的冲击。与其他一线房企相比，公司的规模实力仍然偏小，资金实力与土地储备不相匹配，亟需融资壮大。公司业务快速扩张后对管理能力也提出了更高的要求。 我们预计今明两年公司的每股收益分别为0.35、0.95元，通过差别市盈率法和NAV溢价法对公司进行估值，同时考虑未来的收购预期，我们认为公司的合理价值为38元，较当前24.98元的价格尚有52.12%的涨幅，因此给予“买入”的投资评级。 估值及投资评级传统估值的缺陷2003年以来，价值投资逐渐成为资本市场的主流理念，对不同板块公司运用一定的估值方法进行价值预判成为重要的投资方法。市盈率估值、市净率估值、EV/EBITDA估值、DCF估值和NAV估值是应用较多、主流的方法。 市盈率估值是各个市场、各个行业通用的一种方法，但是对A股地产公司的特殊情况决定了它不是很适用。我国目前的地产公司主要从事开发业务，项目运营周期比较长，收入和利润结算的方式特殊(在项目销售完毕，完成竣工结算且交付使用时确认)。这些都决定了地产公司业绩波动频仍，当前市盈率的高低不能反映公司的相对价值。同时由于房地产项目开发的不确定性比较大，地产公司动态的市盈率极不容易估计和确认。在目前房地产公司折旧和摊销金额不大，绝大部分利息进入项目成本的前提下，EV/EBITDA估值方法与市盈率估值法殊途同归，本质上是一样的。它同样具备市盈率估值法的弊病。 运用与净资产密切相关的市净率法就更不能反映地产公司的价值了。因为，与国外发达国家不同，开发为主的业务特征决定了我国地产公司普遍具备轻资产、高负债的特性。净资产高并不能与公司价值直接关联，相反显示出财务杠杆利用的不足。 至于DCF估值，预测一个公司未来现金流量需要对公司所处行业、技术、产品、战略、管理、和外部资源等各个方面的问题进行深入了解和分析，并加以个人理解和判断。因此，它不仅要求评估者要深刻掌握财务理论知识，更需要对企业的宏观环境和企业本身有深刻的理解。对于房地产这样充满变数的企业，众多的不确定性使这种估值不是带上主观臆测的痕迹就是演化成为数字的游戏。 NAV的估值方式是目前应用比较多的，它突出的问题是忽略了地产公司行业地位、管理能力、开发能力、品牌的巨大迥异，进行了简单的同质化的估值。 归根结底，房地产行业的中国特色，中国房地产企业特有的商业模式，盈利方式的独特性决定了我们的估值方法不能简单地与“国际”接轨，而应该从“国情”出发，更有针对性。 对传统估值方法改进其实，目前对地产股最流行、运用最多的方法有两种：第一种是市盈率法；第二种是NAV法。这两种方法最大的缺点是没有对决定企业发展的软性要素进行估值。 确实，公司行业地位、管理能力、开发能力、品牌等属于无形的东西，对其价值进行评估存在相当的难度。要做到精确衡量，需要对传统的估值方法改进，我们推出两种方法衡量企业的总体价值(特别是衡量决定企业发展潜力的“资金运作力”)。第一种方法是：差别市盈率法；第二种方法是NAV溢价法。 差别市盈率法： 国内的地产公司，一部分企业尚没有摆脱项目公司的属性，业绩波动比较频繁，但是另一部分企业已经成长壮大，业绩波动并不明显。对这两类公司，如果给予同样的市盈率明显是不合理的。因此，我们给不同的公司赋予相应的市盈率，即所谓的用差别市盈率法来衡量不同公司的价值。(差别市盈率法涉及一个最低市盈率，综合我国房地产行业发展情况及与其他行业相比较，我们认为20倍市盈率应该是地产公司的一个普遍标准。) NAV溢价法： 我们认为，通过NAV的计算，确定的是企业的一个基础价值。不同的公司，由于其行业地位、管理能力、可持续发展能力等等不同，应该有相应的溢价，即通过确定NAV基础价值加上溢价比例来确定企业的市场价值，就是所谓的NAV溢价法。(NAV溢价法的关键是寻找需要溢价的要素，同时确定但各要素溢价的比例。) 我们从决定企业“资本运作力”的12个要素出发来设计评估指标，如果单个要素在房地产每一产业链节点起到关键作用，则权重增加1，最大权重为6，总的权重为30，即总分不超过30分。 公司概况：几经运作，变身“商贸+物流+地产”入主香江控股的前身是山东香江控股股份有限公司，2002年12月，南方香江集团入主。 进入商贸流通业2003年12月，公司与南方香江签署《资产购买协议》，由公司以其拥有的部分权益性资产和债权性资产共计人民币29,019.53万元与南方香江拥有的聊城香江光彩大市场有限公司部分权益性资产15,076.58万元以及现金资产人民币13,942.95万元进行置换，开始进入商贸流通业。 增持股权2004年9—10月，南方香江收购了另外三家非流通股股东所持股权，持股增加到6,837万股，占公司总股本的38.87%。股改后公司总股本变为38,618.64万股,其中南方香江持有13,674万股，占35.41%，为第一大股东。 加强商贸流通业务2004年12月，公司控股子公司聊城香江分别完成收购景德镇香江90%股权、南昌香江30%的股权，为战略转型进入商贸流通业又迈出了重要的一步。 退出工程机械，彻底转身商贸地产与物流2006年10月，公司以山东临工工程机械公司的98.68%股权与控股股东南方香江持有的郑东置业90%的股权、洛阳百年90%的股权、进贤香江90%的股权、随州香江90%的股权、东北亚置业60%的股权进行了置换，业务彻底转型为商贸地产与物流产业。 做强商贸与物流2007年4月公司收购了控股股东南方香江拥有的临沂香江商贸开发有限公司60%股权、新乡市光彩大市场置业有限公司90%股权以及南昌香江商贸有限公司60%股权，使得公司商贸物流的主营业务规模有了较大增长。 商贸+物流+地产2007年6月，公司公告决定通过非公开发行股份以收购控股股东持有的番禺锦江等五家公司的股权资产，以增加住宅类房地产业务，培植公司新的利润增长点。此项增发收购完成之后，公司主业将彻底变身为“商贸+物流+地产”。 行业分析：泡沫吹大或涅槃重生，机遇垂青一线企业可能趋势一——人民币升值助推房地产泡沫日本、泰国和香港的历史经验战后亚洲最显著的房地产泡沫发生在日本、泰国和香港三地。我们认为，除了香港，日本、泰国两地的房地产泡沫都受到了本币升值因素的推动，而三地资产泡沫的形成至关重要的原因是政策适得其反(日本)，或政府无所作为(香港、泰国)。 日本地少人多，居民普遍认为土地作为短缺的资源，其价格会不断上升。 70年代日本推行“列岛改造计划”，鼓励居民扩大住房使用面积，积极升级换代，地方政府陆续取消或削减了持有房地产的税赋。日本政府同时执行过于宽松的财政货币政策，1986年到1987年5次降息，贴现率从5%下降到2.5%，达到了战后贴现率的最低点。日本的主银行制，银行和企业的交叉持股使得银行缺乏贷款的监控机制。房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例从1984年的17%上升到1992年的35.5%。而1985年广场协议后日元升值引起的资产重估和财富膨胀更强化了房地产价格上升的预期。90年代初，日本城镇地价最高时全国土地价值是美国的2倍，东京千代田区的土地价值相当于整个加拿大的土地总值。日本房价泡沫破裂后行业一蹶不振，大量不良资产也导致了日本兵库银行，北海道拓殖银行等金融机构的破产。 泰国的房地产泡沫是东南亚金融危机和国内固定资产投资过热的一部分。 90年代以前泰国国内固定资产占GDP低于25%，1996年已上升到40%以上。 1991年泰国完全开放了资本项目，外国资本大量进入泰国。外商直接投资的比例在1988年前稳定在3%上下，1991年即上升到了9%，泰国央行对热钱流入毫无作为。1989年泰国发放的住房贷款总额为1459亿泰铢，到了1996年超过了7900亿泰铢。房地产贷款占银行贷款总额的50%以上。宽松的信贷刺激了住房供应的大幅上升，房地产供应过剩。泰铢贬值，热钱流出，房价泡沫破裂对泰国房地产行业造成了沉重的打击。 推动香港地产泡沫产生的原因除了股市大涨的财富效应，住房预售制度，低按揭首付等，最主要的还是特定的政权交接时期政府对房价暴涨无所作为。 人民币升值助推房价泡沫如果政府对房价偏高无动于衷，或者政策调整思路有误，人民币的长期升值趋势可能会对房价上涨推波助澜。 第一人民币升值意味着经济增长和本币购买力上升。宏观经济的向好会导致投资的增加和房地产需求扩张；第二人民币升值意味着投资者在国际范围内选择超配以人民币计价的资产，包括房地产。随着我国资本帐户逐步开放，外汇管制的难度也会越来越大；第三人民币升值是预期逐步实现的过程，长期升值的预期使投资者选择长期持有风险较小的房地产。 可能趋势二——政策调控，涅槃重生如果政府对初现的泡沫足够警惕，政策调控的靴子落地，我们认为房地产行业将在短期阵痛后涅槃重生。 政策预估 增加保障性住房供应，改变房屋供应过度市场化房地产行业过度市场化，保障性住房缺位十分明显。增加保障性住房，在短期内会影响房地产市场的盈利水平，但只要政策出台及时，力度适当，分配和管理机制合理，保障性住房反而有助于房地产行业的健康成长。 盘活存量土地预计政府可能通过征收闲置费或严格执行收回闲置两年以上的建设用地的政策。我们在此前的报告中曾多次指出，该项政策会在短期内促进企业加速开发，对房价有一定抑制作用，影响房地产企业的利润。房地产企业在拿地过程中的激烈竞争也将加速了行业优胜劣汰。 提高首付比例2005年3月，我国住房按揭贷款成数达到63%(住房抵押贷款增加额/住房销售额增加额)，住房抵押贷款对满足居民的住房需求意义重大。提高按揭贷款首付的政策在执行过程中不会遇到各级政府之间的博弈，执行力度强，回旋余地小，是政府手中未出的王牌之一。 我们预计政府专门针对高档住宅或第二套住房提高首付比例的可能性比较大。首付比例的结构性调整，可能影响房屋需求，房地产企业的销售额和利润水平，对高档住宅的开发商也可能有一定影响。但控制投资性需求和高档住房需求也有利于将控制房地产泡沫，保证了市场长期的稳健成长。 严格预售制度我们预计未来预售审批和预售款的使用管理会更加严格，准预售时间可能拖后，信息披露将更加完善。该项政策将极大考验企业的融资能力，淘汰一部分缺乏融资能力的中小企业。 继续紧缩信贷银行信贷是房地产开发企业资金的主要来源。房地产开发贷款2005年占房地产开发投资资金来源的18%，但其他资金来源主要是房屋预售款，定金，拖欠的工程款和材料款等，大部分间接来自银行贷款。虽然银行的直接信贷得到了控制，但其他资金来源的比例稳步上升，2005年占房地产投资资金来源的48%。预售制度对控制房地产信贷的政策起了缓冲作用，估计银行对房地产开发资金的支持在50%以上。 紧缩信贷的政策会挑战房地产企业的融资渠道，但房地产企业可以向购房者转嫁一部分成本，上市公司特别是一线企业的融资优势在行业结构调整中更显价值。 交易环节征以重税可能性不大由于房地产市场是卖方市场，房地产企业容易将提高的销售税金转嫁给消费者，和其他国家相比我国的交易税费也已经不低。我们认为未来政府提高房地产交易税赋的空间不大，但可能继续严格征收土地增值税。该项政策有利于资金实力占优的一线地产商。 机会垂青一线企业未来的房地产行业，机会垂青于一线地产公司，这主要是因为： 第一，综合我们以上分析，决定企业成败的关键主要是“资金运作力”，从决定资金运作力的各项因素来看，一线企业在规模、品牌、购并能力、融资能力等等方面都有相当的优势。 第二，即便是走向泡沫，一线地产公司也具备很强的抗风险能力。从香港的历史来看，也印证了这一点。 由于股市大涨的财富效应，住房预售制度，低按揭首付，政府无所作为等因素，香港房价从1990年后开始了大幅上升，1994年后香港房价同比上涨经常达到20%，至1997年5月房价涨幅最高时达到月同比上涨超过50%。在这一时期，恒生房地产股指数受益于行业景气，跑赢大盘，而行业的两大龙头，长江实业和新鸿基发展表现更优。 1997年底，金融危机和香港政府宣布大量建造保障性住房终于压垮了香港的房地产行业，房价在1998年10月月同比下降超过40%。恒生房地产股指数和大盘一起急转而下，受到行业不景气的影响，此后表现一直落后于恒生指数。 但行业龙头长江实业和新鸿基发展有效地抵御了周期影响，股票表现仍长期领先大盘。 第三，即使经历调控涅槃，强者恒强格局很难改变。经历了严厉的调控之后，房地产行业产业集中度将快速提高，企业优胜劣汰、强者恒强将成为必然。 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”研究成果显示：2006年房地产百强企业整体经营状况良好，房屋销售额和房地产业务收入均创历史最高水平，均值分别达到27.1亿元和22.6亿元，同比增幅分别为34.8%及28.5%，远高于行业平均水平。 公司分析：厚积薄发步入一线房企公司优势奠定了发展潜力控股股东实力雄厚控股股东南方香江集团成立于1994年，实际控制人为刘志强和翟美卿。 公司注册资本为6亿元人民币。 南方香江是一家专注商贸流通市场建设与房地产开发的大型企业集团。自公司1999年开发第一个房地产项目以来，企业规模不断扩大。目前公司业务集中在以下几个领域： (1)商贸流通市场建设领域为避免同业竞争，南方香江已经基本将其拥有的商贸地产流通类企业逐步注入香江控股(27.70,1.58,6.05%)。 (2)住宅房地产领域南方香江曾成功开发了占地面积约为1312亩的“锦绣香江”和占地面积约为1519亩的“翡翠绿洲”两个住宅地产项目。 (3)矿产资源领域南方香江以下属公司深圳市大本创业投资有限公司为平台，通过兼并购买方式进入矿产资源领域，目前旗下拥有煤矿和铝矿等资源类企业。 管理者能力突出公司董事长为翟美卿女士，其能力突出表现在以下几点： 从业经验丰富1985年至1986年从事家具贸易及生产；1987年至1990年任广州棠涌家具厂、北京丰台美满家具厂厂长；1990年至今任香江集团总裁、深圳市金海马集团董事长、南方香江集团总裁；2003至今任公司董事长。有二十余年的商贸领域从业经验。 较高的社会地位公司董事长现兼任全国妇联常委、中国儿童少年基金会副会长、中华全国工商联女企业家商会会长、广东省政协常务委员、深圳市政协常委、广东省女企业家协会会长、广东省工商联女企业家商会主席、广东省家具商会会长，具有较高的社会地位。 能力得到广泛认可公司董事长1998年被国家授予“中国十大女杰”、“全国三八红旗手”称号；2002年，荣膺“广东省青年五四奖章”和“中国儿童慈善家”称号，并入选“中国企业女性风云人物”；2003年荣获广东省政府授予的“广东省优秀企业家”称号及“海内外最有影响力的《中国妇女》时代人物”；2004年荣获中国第一届消除贫困奖捐赠奖、广东省十大经济风云人物、广东省优秀社会主义建设者称号；2005年荣获中华慈善奖、中国妇女十年发展成就展特别贡献奖；2006年荣获深圳市首届十大杰出女企业家、广东省建设社会主义新农村优秀民营企业家、2005年中国商界十大风云人物、中国地产行业十大执行品牌官。其能力得到广泛的社会认可。 公司商业模式非常独特公司目前主业为各类商贸流通市场和综合商业广场的建设和经营，以“大商贸、大物流、大市场”为经营理念，强调“建设+经营+管理”的经营模式。 在商业广场方面，导入与国际接轨的“一站式”运作模式，实行统一招商、统一规划、统一管理、统一形象、统一配送、统一服务；提供网上交易、电子商务平台。同时，还规划还提供完备的配套设施，提供包括银行、电信、邮政、超市、餐饮、酒店、保安、保洁等多功能服务，全方位引进具有国际先进水平的“连锁经营、物流配送、电子商务、信息资源管理”四位一体的经营模式。公司主业前景良好，未来盈利点众多国民经济健康稳定较快发展，将为我国流通产业提供良好的运行条件和发展机遇。一是流通产业规模将继续保持较快增长。二是流通产业结构将进入全方位加快调整阶段。三是流通产业进入全面开放新阶段，外资企业扩张势头将继续加快。四是现代流通方式继续快速发展，流通现代化程度将稳步提高。五是内外贸一体化将在管理和经营两个层面取得突破。六是城市商业发展将继续成为流通产业发展亮点。七是改善市场流通秩序，规范市场主体行为将是政府监管的重点。流通产业的发展趋势为公司在全国交通枢纽和具有物流基地条件的城市兴建以商贸批发为主的大型物流市场，以“现代后勤保障系统”为支撑，打造省际物流港，兴建商贸流通大市场，建设全国性的流通网络的产业发展战略提供了广阔的发展空间。 公司未来发展战略为大力发展以商贸批发为主的大型流通市场网络建设和销售等。公司的盈利主要来自以下几个方面：通过商铺的销售直接获得收益，通过商铺的出租获得长期收益，通过流通网络的管理和服务获得附加的收益。 公司厚积薄发，拥有先发优势通过不断的资产注入和不断的积累，公司目前已经控参股11家商贸公司，布局初具规模，拥有了一定的先发优势。 股改承诺为公司做强做大提供保障公司在2006年股改中承诺如下： 承诺1：南方香江集团有限公司在资产置换报告书中承诺，资产置换获得中国证监会批准后的240天，将通过并购重组或定向增发方式将南方香江商贸地产项目剩余股权(如新乡、临沂、南昌、沈阳)全部注入香江控股。 履行情况：由于沈阳香江项目成立不久，正处于市场培育阶段，目前的经营业绩一般,并且沈阳香江物业被南方香江用于抵押贷款，何时注入需进一步论证。除此之外，南方香江已经将新乡、临沂、南昌香江项目公司剩余股权注入上市公司。 承诺2：如果在未来出售山东临工工程机械有限公司股权给战略合作者的定价高于本次资产置换对山东临工工程机械有限公司的定价，南方香江承诺将高出的定价按照出售股权比例返还给香江控股，进一步保护香江控股中小股东的利益不受损害。 履行情况：南方香江出售山东临工工程机械有限公司股权给战略合作者的定价未高于资产置换对山东临工工程机械有限公司的定价。 承诺3：南方香江在香江控股股权分置改革完成后，将按照法律法规的规定逐步将南方香江旗下的家居流通类资产与商贸地产类资产注入上市公司，最终使香江控股成为南方香江旗下运营商贸地产类业务的唯一平台，并以香江控股为主体开展新的商贸地产类项目。 履行情况：深圳市家福特建材超市有限公司是南方香江持有的唯一家居流通类资产，南方香江持有该公司73%的股权，该公司主要从事家居建材的零售和批发业务，目前由于家居建材行业竞争激烈，家福特从开业之初一直处于亏损状态，因此暂不将家福特注入上市公司。 承诺4：香江控股2007年度经审计净利润比2006年度经审计净利润增长不低于50%。 从以上承诺来看，承诺履行的过程，就是公司做强做大的过程。 增发收购完成后有望跻身一线2007年6月，公司公告通过定向增发的方式收购控股股东房地产资产，如果收购顺利完成，公司项目储备面积将增加，而且对公司业绩会产生良好影响，储备分布更加合理，由此跻身一线地产企业之列。拟收购公司情况如下： 番禺锦江收购后股权比例为：香江控股持股51%，广州市番禺区房地产联合开发总公司持股49%。 番禺锦江是广州市番禺区的房地产开发企业，主要兴建环境优美、管理完善、配套设施齐备、功能多样化的优质商住小区。其开发的项目“锦绣香江花园”位于广州华南快速干线与迎宾路交界处,毗邻长隆欢乐世界、香江野生动物世界等休闲度假场所，处于广州房地产最热点区域“华南板块”的中心地段，离广州城市CBD只有10分钟车程。 公司主要项目“锦绣香江花园”总占地面积约为1312亩，拥有半山高尚独立别墅、半山豪华公寓洋房、独特的空中花园别墅等欧美风格低密度建筑组团。 截止2006年底,“锦绣香江”项目开发建设已竣工面积为47.2万平方米,已销售面积为30.94万平方米。2007年拟对新一期B7地块进行开发，B7地块占地面积约为116.73亩，总建筑面积约26.08万平方米。 截止2006年底,该项目未开发土地面积558亩，未开发建筑面积89万平方米。 保定香江收购后股权比例为：香江控股持股90%，金九千持股10%。 保定香江主要负责开发商业地产项目“保定香江”,该项目位于河北省保定市中心区域，是保定市最大的、最具增值潜力的区域。 “保定香江”项目总占地面积约24.6亩，规划总建筑面积约3.6万平方米，建成建筑单体占地约12亩，建成建筑面积约1.83万平方米，尚有1.77万平方米待建。 成都香江收购完成后将成为公司全资子公司。 成都香江的主要业务“成都香江家具产业园”是四川省及成都市的重大产业化项目，该项目由成都香江家具产业投资发展有限公司负责开发建设、招商引资和经营管理，新都区人民政府提供政策支持、协调服务和部分招商引资工作。 目前成都家具产业园项目处于政府组织拆迁阶段。 天津华运收购完成后公司持股比例将增至50%。 华运公司重点开发建设“劝业香江国际家居博览中心”。 天津华运地处中环线，毗邻市中心经济繁华区，周边环境良好，交通便利，距天津机场20公里；直达天津新港码头,是贯通市区内外的中心地带。总占地面积42万平方米。 增城香江收购完成后公司持股比例为90%。 增城香江主要负责开发房地产项目“翡翠绿洲”。“翡翠绿洲”总规划占地1,519亩，分期开发，首期开发别墅占地面积为482亩，,共494户，建筑面积约129,420平方米，别墅用地现已开发完毕。 二期洋房开发占地面积59,650平方米,建筑面积110,523平方米,共21栋，590户。 三期洋房开发占地面积29,411平方米，建筑面积162,966平方米，共10栋，共934户。 截止2006年底，该项目未开发土地面积约为908亩，未开发建筑面积148万平方米。 风险因素：警惕政策冲击规模仍需扩大警惕抑制需求的政策冲击6月25日，是全国第17个土地日，本年土地日的主题定为“节约集约用地，坚守耕地红线”。2007年7月1日开始，我国将全面启动第二次土地普查。 “保障国家粮食安全，严格管理土地资源”是此次土地普查的重要目的，实行最严格的耕地保护制度基本上已经成为政策的主基调。这就意味着未来建设用地供应将长期偏紧。最近三年，我国土地购置面积增速同比分别下降4.0%、3.8%、0.6%(07年前4月)。 目前全国房地产企业待开发土地规模超过2.7亿平方米。土地普查的目标是全面查清全国范围内的土地利用状况，盘活闲置的建设用地。但是，目前我国每年开发的土地面积达到2.6亿平米，存量土地全部盘活仅够开发1年，不足以缓解供应的瓶颈。 2007年前5月，我国房价同比增长达到10.24%，房价上涨过快已经成为了社会的共识。一些城市和地区如深圳、北京房价有加速上涨趋势。我国的房地产行业是政府主导的行业，政府不会任由房价上涨，袖手旁观。 当前条件下，政府不会任由房价上涨，又不能大幅增加土地供应，因此抑制需求仍将是未来政策调控的主线。在这方面提高首付比例，特别是提高购买第二套住房的首付款比例是可能出台、也颇有杀伤力的政策，在当前房价大幅上涨的背景下，需要警惕该项政策的冲击。 公司规模仍需扩大在目前的市场环境下，房地产企业最重要的盈利模式还是依靠开发的“杠杆效应”，基于房地产开发长周期的特性，地产企业必须保证一定的规模从而保持持续的盈利能力，目前土地供应偏紧的前提下，行业集中度快速提高，企业必须迅速做强做大避免被淘汰。 与其他一线公司相比，公司的规模实力仍然偏小，资金实力与土地储备不相匹配，亟需融资壮大。 当然，公司规模扩张的前提是管理能力的提高，目前多数的地产公司的通病是扩张过快，管理能力不能同步提高，为以后持续发展埋下隐患。
兄弟们，该说的我都说了。大家好好把握我们这辈子也许只有一回的牛市吧。 我现在的持股： 600036 600016 0001 600675 0042 002128 600188 0898 600429 0887 601168 601318 601628 600007 0402