真正的冬天还没来到 作者：郭斐 2008-9-22 23:06:56 顾建发，上海社会科学院城市与房地产中心教授，1994年开始从事房地产研究。 《中国经营报》：长三角房企感叹冬天来到。目前上海地产行业市场怎样，是不是到了衰退阶段？ 顾：真正的冬天还没来到，目前最多是初冬。现在的趋势是市场进入了衰退期，无论是成交量还是成交面积。今年年初很多企业还没意识到这个问题，现在已经非常清楚了。年初大家对经济仍非常乐观，但是如今中国经济已融入世界体系，在次级债危机的负面影响中不可能独善其身。 一般认为，房地产标准周期分为四个阶段：第一，繁荣阶段(膨胀)，特征是交易量急剧上升，市场中投机者活跃；房价越来越高，逐渐达到顶点；房地产经营利润非常高，投资量急剧增加；楼花交易大；整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。第二，衰退阶段(收缩)，特征是交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象；市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展商难以维持。第三，萧条阶段(停滞)，特征是交易量锐减，楼花交易量降幅更大，楼花价继续下降，甚至大大低于现楼价。第四，复苏与增长阶段(调整与恢复)，特征是交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势；房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。 1998年，我国住房市场开始进入真正的市场化时代。从2003年以来，中国各地房价一直处于快速上涨态势，虽然2005年实行的房地产宏观调控，使房价上涨速度暂时停顿了一下。然而进入2007年，房价一路冲高，全国商品住宅销售价格涨幅高达10%以上。北京、深圳、上海的房价涨幅尽管统计数据也在10%左右，然而房价的实际涨幅数倍于10%，实际上是处在最后的疯狂阶段。 进入2008年，我国房地产市场成交持续低迷、融资渠道受阻，去年开发商的疯狂拿地，使大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年，内地土地市场显得尤为冷清，土地流拍现象屡屡出现，并有大量土地以底价成交。企业纷纷退地自保。以上这些特征正是房地产市场衰退的表现，上海也不例外。 《中国经营报》：房价是否到了转折点？行业泡沫该挤了？ 顾：接下来房价会有个下调的过程，衰退阶段，房价仍有上涨，但趋缓。最典型的特征是成交量下降、价格滞涨。到萧条阶段，房价才会下降，房地产企业会更加艰难。所以我说房产行业真正的冬天还没到。目前最多是初冬。 《中国经营报》：从房产行业面，目前国企、民企、外企的情况，它们采用哪些“过冬”策略？你评价如何？ 顾：第一类非常干脆地“壮士断腕”。苏宁退地、万科降价回笼资金等等，非常理智。第二类企业在观望，看不清楚未来。行为无可厚非，但可能会错过一些机会。第三类企业进一步逆势提价。比如浙江绿城面对万科的促销，认为自己做的是高端市场坚决不降价。这种做法与市场不符，很有可能失败。 “过冬”的关键在资金链不能断。有的企业不做“地王”了只损失几千万元 ，有些企业降价促销，但仍然有很大的利润空间。一些企业此时进军商业物产可能只会把摊子铺得更大。有10个锅、7个盖子，比较聪明的企业是扔3个锅，而不是再加1个锅。所以我们看到很多企业通过公司债等手段融资，甚至通过一些非法手段募集资金。 《中国经营报》：9月15日央行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。有人说央行此举对房地产市场是重大利好，将使房地产市场回暖，解决长期困扰的资金问题。你怎样解读这个政策？ 顾：对楼市作用不明显。新政策从两个方面理解：一方面下降“两率”是为了解决当前经济运行中存在的突出问题，采取区别对待、有保有压、结构优化的信贷原则。从紧的货币政策微调，主要给处在艰难境地的中小企业带来生机。江浙、广东70%的出口型中小企业面临生存危机。央行利率的调整，对实体经济的作用较为明显，意在帮助中小企业和激活实体经济增长。本次下调利率为不对称下调，只下调贷款基准利率，幅度为0.27，下调幅度很小，可见央行货币政策的谨慎。对长期按揭的业主来说，利息支出将会减少小部分，但影响不大。 另一方面，从存款准备金率的下调来看，四大国有股份银行，外加交通银行和邮政储蓄银行存款准备金率保持不变，也表示政府对金融风险深感担忧，对主要资金来源为四大银行的房地产行业来讲，其他银行下调不能认为就是银根松动，而只能解释为局部微调。 下降“两率”的政策重点是国内经济增长，而不是针对房地产救市。再看看，这两个月来央行及银监会的“限贷令”和住房按揭制度的改善，说明在采取政策防范房地产的风险。所以，我觉得房地产行业大趋势是衰退阶段，这个政策影响不大。何况，房地产调控需要依靠土地供应、财政税收、金融信贷等手段综合性地发挥作用。 《中国经营报》：投行摩根士丹利9月12日发表研究报告称：相信中国地产行业崩溃的可能性高。有人认为它是想让政府救市，挽救它在中国的物业。在目前情况下，政府该不该救楼市？ 顾：国外投行是非常有目的的，唱空的时候是要做多，唱多的时候就要撤离。这两年很多现象都证明了这个道理。有消息说摩根士丹利正在筹资建立一个100亿美元的全球房市基金，其中约15亿美元将被用来投资中国房市。 房地产行业中，外资、热钱除了正常的投资渠道进来之外，同时有更多利用虚假贸易、地下钱庄等渠道进来。比较担忧的是，经济发展已经减速，如果外资大规模从房地产撤出的话，会引起整个国民经济的动荡。 政府不应该救楼市。如果楼市跌到股市这个程度，政府是要出面的。股市是虚拟经济。但房地产不仅是投资品，而且是必需品，大的动荡会伤及金融体系。今天的政策是针对整个经济的综合性政策，也是面对全球经济衰退的一个应对。房地产行业应该依靠市场调节，让市场在周期里自己去运作。目前不论股市、还是楼市，政府的干预比较大。例如去年的股市，涨的趋势形成了即使用政策打压也不会成功，反而会有完全相反的走势。 《中国经营报》：有人认为，目前的冬天是曾经快速发展但制度不够健全的房地产“将行成年礼”。实力强大的企业将安然过冬，否则将自然优胜劣汰。你怎样认为？ 顾：资金链如果出问题哪怕是大企业都难逃厄运。 http://www.cb.com.cn/News/ShowNews.aspx?newsId=19408&classId=1046
中国房市开始进入衰退阶段 2008-9-3 3:55:15 早报特约评论员 顾建发 最近房地产市场上“一涨一降”的新闻引起了广泛关注。一边是深圳某些楼盘价跌引发的业主断供话题；另一边则是专营商业地产的SOHO中国逆势而动，试图以涨价促销售，宣布从9月1日起旗下楼盘涨价5%。 联想到今年年初的房地产“拐点论”，也是引发一场“口水”大战。不久前，中国房地产开发集团董事长孟晓苏曾引用董建华的话表示，什么价格都可以降，只有房价万万降不得。孟晓苏以香港为例，香港发生过房价下跌，当时人们也是盼望房价下跌给大家带来福音，结果是17万人成了“负翁”，2万多套房子积压，香港经济为此受到损失，香港社会为此不断发生动荡。 那么，房价真的降不得吗？开发商的定价有涨有跌，仅仅是营销手段，还是对市场走势的判断出现了分歧？我们不妨从当前市场的现状来分析房地产是否进入下降周期。 从全国总体来看：房地产投资增速回落，成交量下降，房价涨幅趋缓。根据房地产周期分析，我国房地产开始进入衰退阶段。 一般认为，房地产业的周期波动是房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。房地产标准周期分为四个阶段：第一，繁荣阶段（膨胀），特征是交易量急剧上升，市场中投机者活跃；房价越来越高，逐渐达到顶点；房地产经营利润非常高，投资量急剧增加；楼花交易大。整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。第二，衰退阶段（收缩），特征是交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象；市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展商难以维持。第三，萧条阶段（停滞），特征是交易量锐减，楼花交易量降幅更大，楼花价继续下降，甚至大大低于现楼价。第四，复苏与增长阶段（调整与恢复），特征是交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势；房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。 1998年，我国住房市场开始进入真正的市场化时代。房地产市场在北京、上海等大城市率先激活。从2003年以来，中国各地房价一直处于快速上涨态势，虽然2005年实行的房地产宏观调控，使房价上涨速度暂时停顿了一下。然而进入2007年，房价一路冲高，全国商品住宅销售价格涨幅高达10%以上。北京、深圳、上海的房价涨幅尽管统计数据也在10%左右，然而房价的实际涨幅数倍于10%，实际上是处在最后的疯狂阶段。 进入2008年，我国房地产市场成交持续低迷、融资渠道受阻，去年开发商的疯狂拿地，使大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年，内地土地市场显得尤为冷清，深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现，并有大量土地以底价成交。昔日的“地王”不惜以被扣罚数千万元人民币土地出让金的高昂代价，纷纷退地自保。以上这些特征正是房地产市场衰退的表现。 如果说房价只能涨不能跌，那就太一厢情愿了吧。近日有媒体报道：某楼盘售楼处闯入一些前期购房的准业主，拉住一些前去看房甚至准备签约的购房者，告诫他们不要买房，否则迟早也会沦为“退房团”的一员。房价跌了就要退房、断供的人士这种基于个人情绪化基础上的“只能涨不能跌”，其实只说明中国投资者的不成熟，而不是房地产市场可以回避自身经济周期规律的理由。 中国股市从6000多点大跌到目前的2300多点，跌幅高达60%以上。当股市处于高位时，当时舆论也是说只能涨不能跌，理由更是一大堆。事实上，任何一个市场都存在经济周期的问题。我国宏观经济未来发展的不确定性，引发对未来经济的担忧，房地产市场是不可能独善其身的。股市有风险，入市需谨慎。由于房地产价格数额巨大，其流动性又相对较差，因此楼市的风险其实更大，入市更要谨慎。 （作者系上海社会科学院房地产业研究中心理事） http://www.dfdaily.com/node2/node24/node222/userobject1ai113763.shtml