先放个标题，陆续补充。。。。 相关参考资料： 1、年终乱谈杂议 http://www.oceantribe.org/xf/index.php?threads/25278/ 2、中国土地制度改革的路径——从土地财政和土地金融说起 http://opinion.caixin.com/2012-04-27/100385096_all.html#page2 是时候终止房屋70年产权制度了，因为它套牢、绑架了所有人，而取代之采用土地（房屋）所有者逐年（每年）缴纳相应土地税的制度（年租制）。 房屋70年产权制度的弊端： 1、鼓励和纵容了贪腐，本来任期人的官员贪腐也只能贪腐任期内的财物，而因为70年一次性集中交纳若干年地租（土地出让金）制度的存在，使得官员有可能贪腐到未来70的财物，面对如此巨大的诱惑（未来70年财物的收刮和贪污），又有多少人能坚守本性？！ 2、鼓励和促进了“豪强”、财阀，面对一次性的未来70年土地税制度，”豪强“和财阀更有能力支付这样的成本，也更有”能力“公关获得和囤积”廉价“土地。 3、我国的土地出让制，主要是借鉴港英时期的香港的土地批租制，而当年港英本来就是一个“有今日没明日”状态（今日是殖民地明日就面临回归，对那些港英人士不就是有“今日没明日”），那当日是“今日能收就今日收，如何能考虑明日”，和可持续发展和永续经营是相互矛盾的。 4、提高了整个社会的成本！本来房地产开发企业只需要支付开发期的建造成本和开发期的优惠土地税，而现在“理论”上需要额外的一次性承担未来70年的土地税（土地出让金）；金融部门（银行等）本来也只需要提供房屋开发的建造成本对应的贷款，并不需要承担额外的未来70年土地税（土地出让金）对应的贷款；房屋购买者本来也只需要首付承担房屋建造的成本所相应的“售价”，而未来70年的土地税只需要在未来居住期逐年承担就可以了，也就不必要额外承担额外的贷款成本。70年相当于2-3代人的工作周期，因为现在的制度必然会导致房屋的购买需要2-3代人来承担，在职人员未来能承担起这样的房屋购买价格，必然相应的需要在收入上提出相适应的要求，从而也必然增加企业的用工成本。 从整个社会的角度看，政府出让土地所获得的每一笔收入，都有一笔企业或个人的负债与之相对应。就是说，政府用土地出让金搞建设，是以透支用地企业或个人的未来收益为前提的。前已述及，现在地方财政与土地有关的税收，是以土地出让为源头而展开而增长的，因此不难做出如下判断：所谓土地财政，实质上是一种依靠透支社会的未来收益，谋取眼前发展的发展方式。用形象的说法，就是“寅吃卯粮”。 5、阻碍和限制了人员灵活的流动性，因为在不同的工作地如何要购买房屋都需要承担一次性的未来70年的土地税，其高额的额外成本（70年土地税）必然会妨碍人员的灵活流动。 6、将本因是土地“涨价归公”（这里的“公”是指当地社会全体成员），变成了个别者（主要是豪强、财阀等囤积者）获得。 7、容易鼓励囤积、惜售，因为此制度下，获利更多的来自地价的上涨，因为开发者已一次性支付了“成本”（尤其是有能力获得“廉价”土地者），后期持有并不会显著的增加成本，而采取“年租制”，过了开发优惠期，持有（囤积、惜售）都会导致显著的成本增加。 8、限制了调控政策的灵活性，因为已经一次性缴纳了70年的土地税，那在这70年存续期内再用税收调节工具在法理上就不合理，而单纯采用行政限制手段的作用又很小。而采取“年租制”，那政策调控就灵活，经济过热时可以提高税收，停滞时可以减税。而且各地区可以灵活处理。 9、不利对地方政府的监督，强化政府的服务意识，因为已经一次性收取了70年的土地税了，那服务好不好钱都已经收来了，而采取“年租制”，如果政府的服务意识不强，未来税收预算的通过就会被“反对”，也就可以起到对政府行为的监督约束。 。。。。。。 如何相对“合理”的从70年产权制度过渡到年租制？因为房屋购买者已经一次性支付了70年的土地税，那再对其收税就缺乏法理，可以考虑采取下面的方式： 1、一直居住者（没有发生过转让）在70年产权到期前不用额外缴纳土地税。 2、直属之间发生过转让（继承）的，因为之前70年产权房屋很多都是需要2-3代人共同出资才有能力购买的，那这些直属之间的产权转让也应该在70年产权到期前不需要额外缴纳土地税。 3、非直属之间的买卖，买者在获得房屋产权后按“年租制”每年缴纳后续的土地税，卖者按当年获得房屋产权时房价所含一次性缴纳的70年产权相对应的土地税总价按70年产权期计算扣减已实际发生过的年限后发放相应的剩余相应年限的“土地税抵扣券”，用于未来支付“年租制”时的土地税。比如甲当年购买了70年产权的房屋，10年后卖掉，买家购买后需按照“年租制”每年缴纳土地税，而卖家在卖出70年产权房屋后会获得相当于当年购买房屋房价所对应土地税剩余60年（70-10=60）的土地税抵扣券，这些抵扣券可以用于未来的“纳税”抵扣使用。