南京新百(600682):进退两难转型 有望迎来拐点 作者：银国宏 来源：东兴证券 发布时间：2010年10月22日 16:42 事件: 近日,我们对公司进行了实地调研,并针对公司业务的发展方向以及今后经营的重点与公司高层进行了交流。 问题1:公司新百目前三期建设、一二期改造装修的进程以及经营定位调整的方向如何? 新百大厦此次外立面的装修预计到11月底结束,由于在地铁1、2号线的交汇口,负一楼还涉及部分改造,所以会整体影响到四季度消费旺季的客流。同时内部的品牌结构也会有一定提档,但不会达到金鹰的定位,在成熟后,平效有望提升40%,目前14亿的收入也预计能够提升到20亿以上。 写字楼部分没有土地成本,原本计划招租达到60%,但由于6月份才全面完工所以招租率修正为10%,明年有望达到30-50%区间。按照写字楼每年不到2000万的折旧摊销,30%基本上就是略有盈余的盈亏平衡点,大概3年可以达到成熟期。此外,对于出租对象,公司设立了面积需求大、租户实力强两方面的门槛,虽然短期内难以提升出租比率,但有望为后续的品牌招租奠定基础。而之所以委托给金鹰进行招租,主要是考虑到其在在珠江1号的项目经验,该项目平均出租价格在4元左右每天。 问题2:东方商城和芜湖新百两个单体店的经营情况如何? 东方商城和金鹰商贸的新合同保证了公司每年在该门店的保底利润为2000万元(税前),超过部分按照南京新百60%、金鹰商贸40%分成。在托管以前,东方商城低不成高不就的定位较为尴尬,托管之后形成了双方共赢的局面:一方面,金鹰在江苏地区是高端百货的龙头,东方商城可以最大程度上共享其储值卡和VIP客户的资源,而另一方面金鹰也进一步巩固了自身在新街口商圈的地位。而之所以按照投资收益不并表的原因主要是未对公司整体利润产生重大影响,因为税案的问题尚有3000万未分配利润需要弥补,大概需要一年多的时间填补才能够分红。 芜湖新百位于芜湖市的核心商圈,之前40%以上为家电销售,虽然经营业绩较好,但难以与苏宁等全国家电连锁相抗衡,也拉低了百货的整体盈利能力,今后的品牌结构调将是首要任务。预计到今年年底能够实现全部并表,主要体现在第四季度。另外,芜湖南京新百大厦有限公司金鹰国际酒店已于今年年初开业,目前的入住率较为波动,但考虑到其仍处于培育期,所以今年芜湖业务可能整体亏损几百万。从芜湖市消费经济的发展趋势来看,公司还是非常看好新百在明后年业绩的全面提速。 问题3:河西和盐城湖两块地产的规划进程如何,今后是否会进行进一步的土地物业方面的投资? 盐城湖项目明年年初进行全部规划,有可能在明年4季度确认收入。河西项目正在进行方案的调整。由于两者均采用滚动发展,所以未来两年两者的开发建设不会给公司带来较大的资金压力。虽然说“商业地产+百货”是最近风起云涌的商业业态之一,公司也同时拥有两方面的资源,但是由于相关项目前期投入成本较大,建成后的定位也存在和金鹰的同业竞争,所以暂不考虑向此方面发展。
淘气好，近期读张化桥的新书，终于解决了一个投资一直不解的问题 - 物业重估的真正价值。 以前对金融街这样持有大量优质物业的公司总觉得是大幅低估，不忍割舍，看了张化桥的新书，终于茅塞顿开。 我感觉新百和我以前喜欢的金融街也有同样的问题，共商榷。 ========== 4.“价值的陷阱”就是“贫困的陷阱”。 在中国香港和内地的股票市场，我发现最常见的两类“价值陷阱”是地产股和综合类企业。一年又一年，总有大量的投资者掉到里面不能自拔。在地产界，我经常听到人们说，某某地产公司的土地储备很多，位置很好，资金宽裕。但是，它们的开发能力低，资金周转速度慢，或者楼盘质量差，或者财务管理有漏洞。总之，别的开发商可以在同样的项目上赚5亿元，而他们只能赚1亿元，而且费时更长。也就是说，它们在摧毁价值。这样的公司很多，它们的股价往往在经过了调整之后的净资产（NAV）之下一半或者更便宜。好多公司更在账面净资产之下，甚至低于每股净值。 这种状况会改变吗？懒汉会变成勤快人吗？只要管理层不换人，或者不换思想，这种状况会持续很久。他们的土地储备或者大把现金与股民何干？ 地产公司和酒店公司的另一个问题是，它们的管理层一边抱怨市场给他们估值太低，另一边又不肯承认和解决一个问题：它们大量的物业投资所带来的现金收入简直少得可怜。如果物业不能带来现金收入，物业重估有什么实际用处呢？有人说，未来的租金收入会大涨，但股民们看不到这个希望。也有人说，这样的物业投资很壮门面（相当于广告）。也许如此吧，但如何把这个好处定量化呢？还有人说，这样的投资物业能给公司带来抵押融资。没错。但是为什么不把这样的物业变现，从而让现金继续周转和增值呢？说到底，这样的公司不明白资金沉淀的巨大代价，或者不愿意多干活。 综合性的企业，包括各级政府在香港设立的所谓窗口公司，因为业务混杂，股民们看不到管理层的思维逻辑，更看不到他们的工作热情。如果管理层愿意把各项业务拆开来卖掉，总收入减去负债之后的余额会大大高于它们的市值。可是股民们看不到曙光。 我以前对这两类“价值陷阱”不太警惕，受了很多损失。最近似有所悟。你试想，像这样的公司（地产和综合类），如果四五年以后他们的利润与现在差别不大，那么，他们四五年以后的市盈率应该是多少？7倍，8倍，最多9倍而已。用这种方法，你可以算出它们四五年以后的股价，然后用7%或者9%的贴现率折回到今天，你会大吃一惊！这个股票不值钱！没错，它们确实不值钱！过去10年，20年甚至30年，它们陷害了无数股民。它们让你贫困。 它们虽然账面价值大，业务规模好像不小，土地储备也很好，但你用发展的眼光来看，它们很快就会被小小的、但很进取的民营企业赶上和超过。我见了很多这样的例子。很多民营企业的净资产虽然只有10亿元，但它们能够推动100亿元的年销售额，实现20亿元的利润。反过来，政府控制的有些企业，虽然账面净资产高达 100多亿元，但只能推动40亿元的年销售额，实现5亿元的利润。你看哪种公司优越？
非常感谢你带来的思想分享。 你谈到的问题我之前考虑过， 因为我有一个简单的思路， 就是 1，不能带来现金收益扩张的资产，就是无效或者是低效的资产； 2，需要大量赢余维持资产经营的，而收益效率低下的资产，予以回避； 3，不能使隐蔽资产发挥现金收益的团队，就是无能或者是低能的团队。 换句话说， 持有物业型公司或者酒店类型的公司， 要发生资产经营的变化， 毫无疑问，团队的经营思路必须出现变化， 那么，我们的关注点就是这一类的公司将采取哪些动作而产生变化。 在彼得.林奇的思路里， 1，公司有一个利基； 就是有一个能带来潜在收益的资产；而且在某个细分领域里占据领头的位置； 2，公司从母公司分拆出来，而母公司不愿意看到子公司陷入经营困境；因为这样会使得母子公司都会带来无法预期的坏影响； 3，公司内部人士在买入自家股票。 在上述第二条思路里， 新百的大股东是不会任由新百处于低效经营的状况，加上存在同业竞争的障碍， 当你看到金鹰商贸的自有物业+连锁百货发展路径就可以清楚地看到，未来的新百也将划入大股东经营版图里。那么A+H是必然的路径。 作为香港上市公司的金鹰商贸，目前市值逾400亿元港币，跃居成为中国在香港上市连锁百货企业市值第一。大股东手上拿着南京商业街区最重要的王牌，怎么会惟独让新百染上尘埃？
淘气，身体要紧，注意修养。 结石这病疼起来很要命，可以考虑打掉。 我现在基本都是中长线投资了，基本放弃短线投机了。 短线只是在有心情的时候小仓位娱乐下。 所谓价值投资的方法，最大的好处就是有很多时间了， 可以去锻炼身体，社交，读书，娱乐，对身体大有好处， 降低收益率的期望，结果却不一定坏。